家賃収入の税金対策完全ガイド｜節税・申告のポイントを解説

不動産を所有して家賃収入を得ている人は、必ず税金の問題に直面します。

「思ったより手元にお金が残らなかった」「確定申告のやり方がわからなかった」「どの支出を経費にできるのか迷った」など、さまざまな悩みを抱える人が増えています。

この記事では、家賃収入にかかる税金の基本的な仕組みから、青色申告や経費計上、法人化などの具体的な節税対策までをわかりやすく解説しています。

節税をしながら家賃収入を最大化したいと考えている人は、ぜひ最後までご確認ください。

家賃収入の税金対策に関する基礎知識

家賃収入がある人は、どのような税金がかかるのか、どのように申告すべきかを正しく理解する必要があります。ここでは、税金対策の前提となる基礎知識をわかりやすく解説します。

家賃収入とは？所得区分と税金の関係

家賃収入とは、アパートやマンション、戸建てなどの不動産を他人に貸して得られる収入のことを指します。これらの家賃収入は、税務上「不動産所得」として区分されます。

不動産所得は、給与所得など他の所得とは別に計算され、所得税や住民税の課税対象になります。たとえ副業であっても、年間20万円を超える家賃収入がある場合は、原則として確定申告が必要です。確定申告をしないと、ペナルティが課される可能性があるため注意が必要です。

家賃収入にかかる3つの税金（所得税・住民税・事業税）

家賃収入に関連してかかる主な税金は、所得税・住民税・事業税の3つです。

• 所得税：給与など他の所得と合算され、累進課税により最大45%の税率が適用されます。
• 住民税：所得の約10%が一律で課税されます。
• 事業税：不動産賃貸が事業的規模（原則として5棟または10室以上）に該当する場合に課税されます。

これらの税金は、家賃収入の総額ではなく、必要経費を差し引いた「所得」に対して課税されます。そのため、正確に経費を計上することが、節税の第一歩につながります。

なお、上記税金の他、国民健康保険料、介護保険料などにも影響するので注意が必要です。

白色申告と青色申告の違い

家賃収入を得た人は、毎年の確定申告によって所得を申告する必要があります。申告方法には「白色申告」と「青色申告」の2つの選択肢があります。

• 白色申告：帳簿の提出義務がなく手続きが比較的簡単ですが、節税効果は限定的です。
• 青色申告：複式簿記で帳簿を作成し、事前の申請が必要になりますが、最大65万円の青色申告特別控除を受けられるなど、大きな節税メリットがあります。

不動産収入が継続的にある人や、複数物件を所有している人には、節税効果の高い青色申告の活用をおすすめします。

家賃収入の税金対策10選

家賃収入を得る人が避けて通れないのが「税金」の問題です。節税を考えるなら、法律に沿った方法を理解し、正確に実践することが重要です。

ここでは、不動産オーナーが取り入れやすく、かつ効果の高い節税対策を10個紹介します。

青色申告を活用する

青色申告は、事前に申請を行い、複式簿記によって帳簿を作成することで最大65万円の特別控除を受けられる制度です。節税効果が非常に高く、不動産収入が安定している方には特に有利です。

また、青色申告を選ぶことで、配偶者や家族に支払う給与を「専従者給与」として必要経費にできます。所得を分散させることで、家族全体の税負担を軽減する効果も期待できます。さらに、不動産運営で赤字が出た場合は、その損失を翌年以降に繰り越して控除することも可能です。これにより、黒字になった年の税額を軽減できる仕組みになっています。

経費をもれなく計上する

節税の基本は、必要経費を正しく計上することです。たとえば、管理費、修繕費、保険料、減価償却費、水道光熱費の一部など、家賃収入を得るために使った支出は経費になります。

特に注意が必要なのが「家事按分」です。自宅の一部を事務所として使っている場合、その光熱費や通信費などを業務用とプライベート用に分けて経費にできます。ただし、按分割合に合理性がなければ否認される可能性があるため、具体的な根拠を記録しておくことが大切です。

また、修繕費と資本的支出の区別も重要です。修繕費であれば一括で経費にできますが、資本的支出と判断された場合は数年かけて減価償却しなければなりません。

小規模企業共済を活用する

小規模企業共済は、個人事業主や不動産オーナーが退職金を積み立てるための制度です。掛金は月額1,000円から70,000円まで選べ、全額が所得控除の対象になります。つまり、共済に加入するだけで、所得が減り、税金が下がる仕組みです。

2025年の税制改正では、控除上限額の見直しも検討されており、将来的にさらに有利になる可能性があります。老後の資金準備をしながら節税ができる点で、特に長期的に不動産を運用する人にとっては魅力的な選択肢です。

中古アパートを購入して節税する

減価償却費は、建物の取得価格を耐用年数で割って毎年経費にする制度です。特に中古の木造アパートは耐用年数が短いため、早い段階で多くの減価償却費を計上でき、節税効果が高くなります。

また、購入後のリフォーム費用や設備の更新費用についても、修繕費として一括で経費にできる場合があります。ただし、大規模な改修工事や価値を高める工事は「資本的支出」として扱われ、減価償却が必要です。支出の目的や内容によって会計処理が変わるため、購入後の税務処理は慎重に行うべきです。

管理会社を設立して経費を増やす

一定の規模以上の賃貸物件を保有している場合、管理会社を自ら設立することで、節税効果を得られる可能性があります。オーナーが個人として不動産を所有し、その運営を法人（管理会社）に委託することで、報酬や役員報酬、経費として落とせる支出が広がります。

ただし、税務署は形式的なスキームには厳しく対応するため、実態のある管理業務が必要です。帳簿や契約書を整え、正しく業務を分担していることを証明できる体制を整えなければなりません。

法人化を検討する

家賃収入が増えて所得税が高くなってきた場合は、法人化を検討する価値があります。個人事業の場合は累進課税で最大45%の税率が適用される一方、法人化すると税率は約23%前後に抑えられます。

ただし、法人化には社会保険への加入義務が発生し、法人決算のための会計処理や税務申告も必要になります。節税だけでなく、運営コストや管理負担とのバランスを考慮して、慎重に判断する必要があります。特に将来的に物件の拡大や相続を検討している人には、法人化が大きなメリットになる場合があります。

損益通算を活用して赤字を活かす

不動産経営では、設備投資や修繕費などの影響で赤字になることがあります。この赤字は、他の所得（たとえば給与所得）と損益通算することで、全体の所得を減らし、税負担を軽減できます。

損益通算は、不動産所得がある人にとって非常に有効な節税手段です。たとえば、本業の給与から天引きされている所得税が戻ってくる可能性もあるため、赤字が出た年こそ正確な申告が重要です。

貸倒引当金を活用する

家賃の未回収リスクに備える方法として、「貸倒引当金」という制度があります。これは、将来的に家賃が回収できなくなる可能性がある場合に、一定割合を経費として見込むことができる制度です。

ただし、貸倒れのリスクや入居者の状況に応じた計上が必要で、安易に適用できるものではありません。正しく計上するためには、税理士などの専門家に確認を取りながら進めることをおすすめします。

固定資産税などの税金を見直す

所有する不動産には、毎年固定資産税や都市計画税が課されます。これらの税額が不当に高いと感じた場合、市区町村に対して評価額の見直し請求を行うことが可能です。

また、使っていない土地や空き家などがあれば、それにかかる税金を減らす方法も検討できます。たとえば、土地の有効活用や建物の解体によって、評価額や課税区分が変わるケースもあります。所有不動産全体を見直すことで、節税につながる余地が見つかることもあります。

税理士に相談する

節税対策は知識だけでは不十分で、実務的な判断と正確な処理が求められます。特に青色申告、法人化、経費の扱い方などは、状況によって最適な方法が異なります。

税理士に相談すれば、自分の状況に応じて最適な申告方法や節税手法を提案してもらえます。税法に基づいた正確な処理だけでなく、日々の会計業務の効率化や、将来の資産設計に関するアドバイスも受けられます。

税金対策になる経費と注意事項

節税を成功させるためには、「どのような支出が経費として認められるのか」を正しく理解し、漏れなく計上することが欠かせません。

この章では、不動産所得に関連する代表的な経費の種類や注意点について、詳しく解説します。

経費にできる代表項目一覧

家賃収入に関連する支出の中で、業務上必要と認められるものは「必要経費」として計上することができます。代表的な経費には以下のようなものがあります。

公租公課：不動産にかかる税金を経費にできる

「公租公課（こうそこうか）」とは、固定資産税や都市計画税など、不動産を保有していることに対して課される税金のことです。これらは賃貸事業に必要な支出として、必要経費に含めることができます。

ただし、所得税や住民税など、個人に課される税金は事業とは関係がないため、経費として計上することはできません。

減価償却費：高額な建物や設備の費用を分割して経費にできる

不動産を購入した際、建物や設備の取得費用は「減価償却費」として、法定耐用年数に従って毎年分割して経費に計上する必要があります。たとえば、木造アパートであれば耐用年数は22年が基準となるため、22年かけて費用を按分していくことになります。

この減価償却の計算を適切に行うことで、所得を圧縮し、節税につなげることができます。

損害保険料：火災保険や地震保険を経費にできる

賃貸物件にかける火災保険や地震保険の保険料は、経費として認められます。これらの保険は、万が一の損害に備えるための合理的な支出とされており、不動産経営に必要な費用とみなされます。

ただし、居住用の保険や、契約者が賃貸事業とは関係のない人物である場合は経費として認められないことがあります。契約内容の確認が重要です。

管理諸費：管理会社への委託費用や清掃費などを経費にできる

不動産の維持・管理にかかる支出も経費として計上できます。たとえば、管理会社に支払う管理手数料や、共用部分の清掃・点検・修繕にかかる費用が該当します。物件の管理を円滑に行うための支出であれば、広い範囲で経費として認められます。

接待交際費：業務上の関係者との打ち合わせ費用などを経費にできる

賃貸経営において、仲介業者や修繕業者との良好な関係を築くための食事代や贈答費などは、「接待交際費」として経費計上できる場合があります。

ただし、プライベートとの線引きが曖昧な支出も多いため、業務に必要な範囲であることを明確にしておく必要があります。領収書や目的の記録を残しておくと、後々の説明がしやすくなります。

経費にできないもの・税務署に否認されやすいケース

すべての支出が経費になるわけではなく、中には税務署から否認されやすいものもあります。ここでは注意すべきケースを紹介します。

個人的な支出は経費にできない

事業とは無関係な個人的な支出は、たとえ家賃収入と関係しているように見えても、経費にはできません。たとえば、自宅の電気代や家族の旅行費用などを「不動産事業に必要」として計上してしまうと、税務署から否認される可能性が高くなります。

家事按分の割合に根拠がないと否認されやすい

自宅の一部を事務スペースや管理作業用に使っている場合、水道光熱費や通信費などを「家事按分」により一部経費として計上できます。しかし、按分の根拠が不明確だったり、割合が不自然だったりすると、税務署の調査で否認されるおそれがあります。

按分の割合は「使用面積」や「利用時間」など、客観的な基準をもとに設定することが求められます。

グレーゾーンの経費は追徴課税のリスクがある

「これは経費になるはず」と自己判断で無理に支出を経費にしてしまうと、税務署の調査で追徴課税を受けるリスクがあります。特に、業務との関連性が薄い出費を無理に計上するのは避けた方が安全です。

経費にできるかどうか迷った場合は、専門家に確認することでリスクを減らすことができます。

家賃収入に関するよくある質問（FAQ）

実際に家賃収入を得ている方、これから得ようとしている方から多く寄せられる質問をまとめました。節税や申告の不安を解消するためにも、ぜひご確認ください。

家賃収入の節税方法は？

家賃収入の節税方法としては、以下のような手段が代表的です。

• 青色申告による特別控除（最大65万円）
• 必要経費の適切な計上（減価償却費・修繕費など）
• 小規模企業共済の活用
• 損益通算による赤字活用
• 法人化による所得分散

節税の成否は、「税金がかかる前にどこまで所得を圧縮できるか」にかかっています。独自に判断するのではなく、税理士に相談しながら進めるのが安全です。

家賃収入が100万円の場合、税金はいくら？

課税所得や経費の内容によって異なりますが、家賃収入が100万円で他の所得がない場合、以下のようなイメージになります。

• 経費が20万円 → 所得80万円
• 所得税（5%）＋住民税（10%） → 約12万円前後

ただし、控除の種類や扶養状況、青色申告の有無によっても変動します。単純な計算ではなく、個別の状況に応じたシミュレーションが必要です。

家賃収入を無申告だとバレますか？

はい。最近では税務署がAIやデータ連携を活用して家賃収入の把握を強化しています。特に以下の情報から把握されやすくなっています。

• 不動産登記情報
• マイナンバー制度による資産情報連携
• 家賃振込の銀行口座や決済データ
• 近隣住民からの通報

無申告が発覚すると、本来の税額に加えて延滞税や重加算税（最大40%）が課されることもあるため、正確な申告が何より重要です。

税務署に家賃収入がバレる仕組みは？

税務署は様々な情報をもとに、家賃収入を把握しています。

例

• 不動産の登記簿や所有者情報
• 金融機関からの情報提供
• e-Taxによる情報の一元管理
• マイナンバー制度による所得データの連携

加えて、「同じ建物に複数の居住者がいるのに収入申告がない」など、異常値や不審情報に基づいて税務調査が行われることもあります。

明治通り税理士法人のサポート

家賃収入に関する税金対策は、知識だけで乗り切れるものではありません。制度の理解だけでなく、実務に即した処理と継続的な運用が求められます。明治通り税理士法人では、不動産オーナーの方々が安心して収益を最大化できるよう、専門的かつ親身なサポートを提供しています。

家賃収入のある方向けに特化した税務支援

明治通り税理士法人では、家賃収入を得ている個人・法人のお客様に対して、日々の会計処理から確定申告、青色申告のサポートまで、幅広く対応しています。節税のアイデアだけでなく、その実行と維持までをトータルでサポートできる点が特徴です。

例えば、「減価償却の計算を正確に行いたい」「修繕費と資本的支出の違いがわからない」「家事按分の割合に悩んでいる」といった個別の課題に対しても、丁寧にアドバイスを行います。

クラウド会計を活用した効率的な運用

明治通り税理士法人は、freeeやマネーフォワードなどのクラウド会計ソフトを活用し、デジタルでのやり取りを前提としたサポート体制を整えています。記帳や書類のやり取りがスムーズになるだけでなく、リアルタイムで財務状況を共有できるため、スピーディーな意思決定が可能になります。

また、会計知識がない方でも安心して使えるよう、ソフトの導入から操作説明まで一貫して対応しています。

全国対応・完全オンラインで相談可能

拠点は東京にありますが、日本全国どこからでもサポートを受けられる体制を整えています。オンライン対応により、移動の手間や書類の郵送を一切なくし、効率的なコミュニケーションを実現しています。

地方在住の方、忙しいオーナーの方、対面でのやり取りが難しい方でも、問題なくご相談いただけます。

税金だけでなく将来を見据えたご提案

節税は目先の納税額を減らすことが目的ではなく、将来の資産形成や事業継続のための戦略でもあります。明治通り税理士法人では、税務だけでなく、相続・事業承継、法人化、資金繰りまでを見据えた長期的な視点でのサポートを行っています。

「今だけでなく、この先も安心できる経営をしたい」という方にこそ、ご相談いただきたい体制です。

まとめ

家賃収入は「入ってきた分がそのまま利益になる」わけではなく、税金という大きなコストが発生します。適切な知識と対策がなければ、本来手元に残るはずのお金を過剰に納税してしまうリスクもあります。

本記事で紹介したように、青色申告、必要経費の計上、小規模企業共済、法人化、損益通算などを上手に活用することで、合法的かつ効果的に税金を抑えることが可能です。

また、節税の最適解は一人ひとりの状況によって異なります。不動産の規模や収入、将来のライフプランによっても対策は変わってくるため、独学だけで判断するのはリスクが伴います。節税についてお悩みの方は、ぜひ明治通り税理士法人にご相談ください。